El presente Decreto Legislativo tiene por finalidad fomentar una adecuada convivencia entre los/as propietarios/as de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman edificaciones que por compartir bienes y servicios comunes requieren implementar el régimen de la propiedad horizontal contribuyendo a una mejor gestión y aprovechamiento de la edificación en su conjunto.
Asimismo, será de aplicación a nivel nacional sobre edificaciones en las que existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que comparten bienes y servicios comunes, en las cuales es necesario implementar el régimen de la propiedad horizontal.
Se entiende sobre este régimen jurídico en el que existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, que se caracterizan por compartir bienes y servicios comunes.
Se deberá aplicar cuando las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva pertenecen a distintos/as propietarios/as, el régimen de propiedad horizontal es obligatorio; y, cuando pertenecen a un/a solo/a propietario/a, el régimen es facultativo.
Deberán estar sujetas al régimen de propiedad horizontal las edificaciones culminadas que estén debidamente autorizadas por la municipalidad y las edificaciones regularizadas conforme a la normativa de la materia y en concordancia con lo dispuesto en el artículo precedente.
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Artículo 7. Prehorizontalidad y predeclaratoria de edificación
7.1 La prehorizontalidad se constituye cuando a solicitud del/de la propietario/a, se anota preventivamente en la partida registral correspondiente, en un mismo acto, la predeclaratoria de la edificación, el prereglamento interno y la preindependización de las unidades inmobiliarias que la conforman, pudiendo a su vez anotarse de forma preventiva en las partidas registrales preindependizadas los contratos de transferencias de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva efectuados por el promotor inmobiliario.
7.2 El/la propietario/a puede inscribir la predeclaratoria de edificación sin constituir la prehorizontalidad, pudiendo decidir si al concluir la edificación la mantiene como una sola edificación o la somete al régimen de la propiedad horizontal.
7.3 Las anotaciones preventivas de prehorizontalidad y/o predeclaratoria de edificación, así como las transferencias efectuadas por el promotor inmobiliario, se mantienen hasta el vencimiento del plazo de vigencia de la licencia de edificación.
Artículo 8. Propiedad horizontal de hecho
Se origina la propiedad horizontal de hecho cuando:
a) La edificación reúna las características para estar sujeta al régimen de la propiedad horizontal, se haya transferido como mínimo una unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva a un/a propietario/a distinto/a, y no cuente con un Reglamento Interno.
b) Existan unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que comparten bienes comunes, y que en sus títulos constitutivos o traslativos se les hayan asignado derechos con diferente denominación.
Artículo 9. Derechos y obligaciones en la propiedad horizontal de hecho
Los/as propietarios/as de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva tienen derecho a usar los bienes comunes, sin restringir el uso de los demás, ni alterar su destino, estando obligados a aportar las cuotas necesarias para su mantenimiento y conservación. Salvo acuerdo en contrario, las cuotas son pagadas en función a cuotas iguales por unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva.
Artículo 10. Presidente/a en la propiedad horizontal de hecho
Para tomar acuerdos necesarios para el adecuado uso de los bienes comunes y funcionamiento de los servicios comunes, los/as titulares de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva cuentan como mínimo con un/a presidente/a, quien puede ejercer la función de administrador/a de la edificación, de acuerdo a las disposiciones reguladas en el Reglamento del presente Decreto Legislativo.
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Artículo 12. Bienes comunes
Los bienes comunes son, según corresponda, los siguientes:
a) El terreno sobre el que está construida la edificación, salvo aquellos que provengan de régimen de independización y copropiedad.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros, techos y demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificación, siempre que estos sirvan a dos o más unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras y, en general, todas las vías de accesibilidad o circulación de uso común.
d) Los ascensores y montacargas.
e) La fachada y las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en ambientes que forman parte de los bienes comunes.
f) Los ambientes destinados a servicios comunes, tales como portería, guardianía y otros.
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones destinados a los servicios de saneamiento, así como electricidad, eliminación de basura y otros que no estén destinados a una unidad en particular.
h) Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos.
i) Los sótanos, semisótano y azoteas, incluyendo el derecho de sobreelevación, salvo disposición contraria en el Reglamento Interno.
j) Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos/as los/as propietarios/as.
k) Otros que el Reglamento Interno señale.
No se consideran bienes comunes aquellos que se encuentran debidamente inscritos en el Registro de Predios como propiedad exclusiva.
Artículo 13. Servicios comunes
13.1 Los servicios comunes son, según corresponda, los siguientes:
a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes comunes, de las instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común y, en general, de cualquier otro elemento conformante de los bienes comunes. Esto incluye la reparación y/o reposición de los bienes comunes o de sus partes.
b) Los servicios de saneamiento.
c) La administración de la edificación.
d) La guardianía, jardinería y portería.
e) La vigilancia y seguridad de la edificación.
f) Otros servicios comunes establecidos en el Reglamento Interno.
13.2 Los servicios comunes señalados en el literal a) y b) del numeral precedente son obligatorios, según corresponda, para todas las edificaciones sujetas al régimen de la propiedad horizontal, así como los que se establezcan en el Reglamento Interno.
Artículo 14. Desafectación y disposición de bienes comunes
14.1 La desafectación de bienes comunes, transferencia y/o gravamen, según corresponda son aprobados por la Junta de Propietarios con el voto de no menos del 75% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes, salvo que el Reglamento Interno establezca una mayoría superior o exija unanimidad.
14.2 La desafectación determina que la titularidad del bien es asumida por la Junta de Propietarios.
14.3 La desafectación da lugar a la modificación del Reglamento Interno.
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Puede visualizar el Decreto Legislativo aquí: https://bit.ly/43accm5